guia do arrematante
Dez respostas diretas para as perguntas que vêm antes do lance. Cada número com a premissa anotada, cada conclusão com a fonte. A decisão final é sua.
O desconto do edital é nominal: compara o lance com a avaliação e ignora os custos. O desconto líquido desconta da avaliação tudo o que entra depois do martelo: comissão, ITBI, custas, dívidas, ocupação e risco. É esse segundo número que diz o que sobra.
Teto de lance é o valor máximo que ainda deixa o desconto líquido que você quer. Você escolhe a meta, o motor devolve o número. Acima dele, o leilão deixa de fazer sentido, por melhor que pareça o desconto do edital.
No leilão, o ITBI é do arrematante e incide sobre o lance, não sobre a avaliação. Em arrematação em hasta pública, a lei limita a alíquota a 0,5%: uma das raras boas notícias fiscais do setor.
A comissão do leiloeiro é paga pelo arrematante, sobre o lance, e costuma seguir tabela progressiva por faixas de valor. O percentual exato está no edital, e o edital prevalece sobre qualquer tabela média.
Arrematou um imóvel ocupado: falta a imissão na posse, a ação que entrega as chaves de verdade. O prazo depende de quem está dentro: desocupado é quase imediato, sem contestação são 8 a 14 meses, com contestação 18 a 30.
Ocupação não é veto: é prazo e custo que precisam entrar na conta antes do lance. O que define a conta é quem ocupa e se ele contesta. Conheça os três cenários do modelo.
O mesmo imóvel vai a leilão duas vezes, com pisos diferentes: na 1ª praça, o lance mínimo parte da avaliação ou perto dela. Frustrada a primeira, a 2ª praça abre mais baixo, e é lá que mora a maior parte do desconto nominal.
No leilão judicial, o CPC permite pagar o preço parcelado: em regra, até três parcelas, com caução, calculadas a partir da avaliação. No extrajudicial, a regra é outra e costuma exigir pagamento à vista.
Nem toda dívida morre no martelo: IPTU e condomínio em atraso acompanham o imóvel e viram conta do arrematante. O motor soma esses valores no desconto líquido, com a fonte citada no dossiê.
Avaliar imóvel de leilão é ler seis camadas, nesta ordem: edital, matrícula, ocupação, dívidas, reforma e a conta final. O dossiê do AtéOnde organiza tudo com fonte citada; este guia dá o roteiro.
Prefere começar pelo concreto? Abra o radar ou rode a calculadora com um imóvel real.